4年前にエコ住宅について調べ始めてから今まで、自分の中でまだ答えが出ない問いがあります。それは、「集合住宅と一戸建て、どちらがエコか？」というもの。ここで指す集合住宅はサスティナブル（持続可能な）という点を意識して建てられたもの、たとえばスケルトン−インフィル（SI）方式、つまりスケルトン（骨組み）を耐久性の高い鉄筋コンクリートでがっちり造り、インフィル（中身、挿入部分）としての一戸ずつの造作部分
鉄筋コンクリート集合住宅vs木造一戸建て... の続きを読む
米国の手法は、土地を永久に保有し続ける場合、例えば数十年後に転売するケース、建て替える可能性があるケースなど多くの現実的なケースに対応してＰ（ｆ）を算出できる。ほかの投資と比較して有利かどうかの判断指標も提示できる。米国で主流の収益法は、自己資本キャップレートにもとづく単年度収益還元法と、DCF法を用いる多年度収益還元法の２つである。後者は、保有予定期間の中で毎年の収支を予想してＰ（ｆ）を求める。
欧米型の概念が普及してきた... の続きを読む
個人版民事再生のポイントを解説しましょう。まず、申立て、認可されれば、金融機関は一切の回収行為（取立、督促、差押えなど）ができなくなります。すでに差押えられていた物件は停止になります。再生手続開始決定した後に債権者は給与差押えなどの強制執行ができません。公正証書を作成されて給料を差押えられる可能性がある場合、個人版民事再生の申立てをすれば、給与差押えを免れることができます。申立てより前に給料が差押
個人版民事再生のポイントを解説... の続きを読む
日本の不動産業浮が朗吟しているのは年金マネーである。不動産証券化協会（ARES）は2006年から年金向けのセミナーを開くなど、年金基金の取り込みに力を入れてきた。セミナーでは、米国のカリフォルニアのカリフォルニア州職員退職年金基金（カルパース）が運用資産の8％程度を不動産に振り回けている例が紹介された。年金制度自体は破綻の危機にあるものの、膨大な運用資金が存在するのは確かで、不動産がその運用先とし
不動産の押し下げ要因... の続きを読む
Ｎさんは東京・江戸川区の新小岩で長く洋品店をやっていましたが、数年まえにやめ、その後は次男夫婦に出してやった春江町の寿司屋を手伝っていました。この寿司屋が何と教会の前にあるのですが、江戸前の寿司と教会という奇妙な取り合わせが受けたのか、予想外の大繁盛。そこでＮさん一家は、それまで住んでいた新小岩の家を売って、春江町の店を店舗兼用住宅に改築することにしました。新小岩の土地・家屋を売った代金は、三一〇
店の部分が居住用に改築してあると税金は安くなる... の続きを読む
子どもがトイレをがまんして帰ってくることも多い。だとすれば、トイレは玄関から近いほうが便利だろう。いや、ちょっと待て。あんまり玄関に近いと、困ったことも起きるかもしれない。トイレに入っている最中にチャイムが鳴ったらどうする？女房が玄関先で接客を始めてしまったらどうなる？出るに出られない雰囲気だろう。トイレから出てきて「こんにちは」では、ちょっとなあ……。水洗の音が玄関に盛大に響くというのもまずい…
シミュレーションをしてみよう... の続きを読む
「そりゃ何でも、広いほうがいいに決まっているだろうが、しかし狭い日本じゃそんな風呂やクローゼットなんて考えられるわけはないだろ、まったくおめでたい野郎だな」この発言の意味はよくわかる。苛立ちもね。狭けりや狭いなりに、間の取り合い、納め方があるということだ。工夫すれば可能だということ。何かを削って、ひとつひとつの部屋を大きく取る。たとえば、日本人特有の中廊下などはきっぱりと捨てて、その分各部屋に割り
狭い家にはほんと無駄... の続きを読む
近年、新しく供給されるマンションは、次第に建物の仕様が改良される傾向にあるので、過去の標準的な劣化傾向に基づいて長期修繕計画を策定することにも問題がある。一方、マンションによっては、新築時の不十分な工事などによって建物の初期劣化が一般の劣化傾向より早く表出することもある。このような場合は、早期のうちに適切な対策を講じないと、劣化を促進させてしまうことがある。以上のことから、入居時または新築間もない
新しく供給されるマンション... の続きを読む
日本は２００７年頃には、６５歳以上の高齢者が総人口の２０％台にのぼり、世界最初の超高齢化社会に突入します。先進諸国でも例を見ないこの貧しい住まいの現状は、今後大きな問題になることは間違いありません。お年寄りの部屋設計を依頼に来られる建主の中に、新築を機に親が子と一緒に暮らす、というケースがあります。これまでは、親の土地に子ども夫婦が移って２世帯住宅に建替えるケースが普通でしたが、地方にある親の家屋
貧しい住まいの現状は、今後大きな問題になる... の続きを読む
返済に困ったらどうしたらいいのか。どの銀行も共通しているのが、「早めに相談に来て欲しい」ということです。返済が１〜2回遅れた段階で家を取られることはありません。金融機関の目的は、家を取り上げることではないからです。金融機関が望むのは、あくまでも利息を支払いながら、しっかりと元金を払い終えることです。そのため、返済が苦しくなった理由などを確認しながら、返済を続ける方法を一緒に考えてくれるケースがほと
返済に困ったらどうしたらいい？... の続きを読む
今、住宅業界では、英語やフランス語の優雅な名前を付したいろいろなスタイルの住宅の販売合戦が盛んである。そこでは最近の生活水準の向上からくる多様な好みに対応する各自のライフスタイルにふさわしい多様なデザインの提供が中心課題となっている。五〇万円／坪前後の庶民用住宅から、七〇万〜一〇〇万円／坪ぐらいの高級住宅に至るまで、そのスタイル好みの傾向は変わらないのである。このことは、日本のGNPの高さと所得の
多様なデザイン提供が中心課題... の続きを読む
二一世紀に向けた新技術開発論議がにぎやかである。土木、建築を問わず、あるいは新素材、エレクトロニクス、バイオテクノロジト、それらを組み合わせる総合化、複合化、システム化技術まで、アイデア、実験室段階のものを含めて、花ざかりの観がある。しかし正直なところ、建設業界はまだ模索段階である。これが決め手、という超大型技術はみえておらず、経営者の多くは、当分は経済性を考え合わせたうえで、各種技術を組み合わせ
制御システムやロボットなども実用化... の続きを読む
数年前までのことだが、ある女性の経済評論家がしきりに繰上げ返済を勧めていたことがあった。経済評論家といえば、世界経済や日本経済の動向を見るマクロのアプローチもあれば、家庭の家計のチェックをするミクロのアプローチもある。どちらが高尚というわけではないが、この女性経済評論家の方は、後者のほう、しかもかなりレベルの低い方であって、家計簿を見て、この項目を減らせ、この項目を増やせ、とアドバイスする程度。こ
繰上げ返済は必ずしも得策とはいえない... の続きを読む
家を設計する段階で、コーディネーターの方に言っていたことがあります。それはエントランスの間取りにはこだわりたいと。とにかくお客様が多い我が家にとって、エントランスは手をかけたい所でした。お客様が訪問した際に、一番目に付くのがエントランス。立ち話の人もいれば、家に上がる人もいます。玄関周りはスッキリと清潔に、そして天窓をつけて沢山の日の光を取り込みたいことから吹き抜けを希望しました。また家族を見送り
エントランスの間取り... の続きを読む
引っ越しや転居を考えている時にまず考えるのは「新築」にするのか「中古」にするかだと思います。今の新築だと、全国的に地価も上がっており、不景気でもあるので少し手の出しにくい所があるかもしれません。そこで今人気が出ているのが「中古物件」です。私の実家は数十年前に中古マンションを購入したのですが、その時に売りに出した前の住民から、住むときの注意点や弱っているところ、管理人や近所付き合いなどを住む前から聞
中古住宅のいいところ... の続きを読む
実は、資本の少ないベンチャー企業などが、事業承継を活用して株式を増加させることは難しく、結果的に逆さ合併（資本政策上の逆さ合併とは、休眠会社と合併し、その休眠会社を形式上の存続会社とする手法）により額面変更を行い株式数を増加させるか、株式分割できずに少ない発行済株式数・高い株価で株式流動性が確保できないまま公開するしかありませんでした。今回の商法改正により、額面株式が廃止され、１株当たりの純資産額
事業承継を活用して株式を増加させることは難しい... の続きを読む
不動産の長期保有についての考え方です。不動産は長期間にわたって保有することでメリットが亨受できるというのが、これまでの「常識」でした。長期保有すると安定的な収益が得られ、時が経てば地価は上昇し、財産が膨らんでいくという図式が続いてきました。しかし、過去の常識から脱することができずに苦悩している人が増えています。現在では、空室の増加、賃料の低下、各種の費用の増加、維持管理のための補修などの問題が複雑
不動産の長期保有についての考え方... の続きを読む
置床工法は改良が重ねられて来ていること、遮音性能の体験ルームで感じたことなどからも、直張工法に比べて優れているのではないかと思われる。また、最近は高齢社会などに対応する設計思想として、バリアフリーやユニバーサルデザインが求められるようになってきている。バリアフリーとは、居住者の身体能力が低下したときにも安全で快適に暮らせるように、バリア（障害物）を解消（フリー）にした住宅のこと。住宅金融公庫の融資
直張工法に比べて優れている... の続きを読む
日本国内に目を向けると、サブプライム−ショックから急速に信用収縮が始まった。金融機関は、特に、ファンド向け融資には極めて消極的になった。M＆AやMBOに加え、不動産ファイナンスは急停止状態となっている。二〇〇八年に入るとSPC向けローン、特に不動産投資向けへの対応は急に厳しさを増した。上場J‐REITでさえ、リファイナンス（ロールオーバー）が困難になり、物件（含む、不動産信託受益権）売却が急増した
難問を抱え込む日本の金融機関... の続きを読む
「建具」に鴨居や敷居は含まない。扉・襖・障子・窓などとその枠が「建具」である。材質は、木製もあればアルミ製・鉄製・ステンレス製など様々だ。構造的にも、片開き・両開き・引き違い・片引き・はめ殺し・引き倒し等、多種多様だ。建具で多い瑕疵は、開け閉めがスムーズにいかないことだ。これは、建具そのものより、構造的な欠陥が原因の場合が多い。初めから建具の開閉がうまくいかないことはまずない。住んでいるうちに、し
建具の瑕疵... の続きを読む
木材にある節や割れは欠陥であり、それがあることで強度はずいぶん低下する。節や割れがあってもいいという人がいるが、これは誤りだ。節は、木材の枝の組織が樹幹中に包み込まれてできたものであり、割れや抜けが生じやすい。亀裂や穴のあいた部材は耐久性に問題があるので、柱のように構造を支えるところには使用しない方がいい。どんなに太くて立派な木でも、死に節やウロと呼ばれる空洞があると強度は望めない。また、割れのあ
木材は暴れん坊... の続きを読む
十年以上の住宅ローンを組んでマイホームを買ったり、リフォームしたりした人は、一定の条件を満たせば、六年間にわたって所得税が還付される「住宅ローン控除（住宅取得促進税制）」を受けることができる。家計を助け、ローン負担を少しでも軽減するため、ぜひ利用したい制度で、これを受けるには取得したマイホームに住み始めた翌年の一月一日上二月十五日までに管轄の税務署に確定申告する必要がある。控除の対象となる住宅ロー
確定申告で税金を取り戻す... の続きを読む
マイホームを買うと、思わぬ家計負担の急増にびっくりすることがある。危険因子はあらかじめ想定し、購入後の出費として計算しておかないと、夢にまで見た憧れの新生活を脅かしかねない。主なものをまとめると次のようになる。
住み替え地域による負担増
税金や保育料などは自治体によって違う。このため住み替える地域によってこれらの負担が急増する場合がある。特に子供関係のチェックは必須で、納税額が同じ
購入後の家計負担の増加を見込んでおく... の続きを読む
高校を卒業し、進学するにあたって、県外に行くことになり、賃貸アパートを探すことになりました。自分の中での探すポイントは、立地条件(学校に近いところ)・家賃・周りの環境・築年数県外なので、実際に見に行くのは1回限り、行く前にネットや、学校側から頂いた資料なのでだいたいの目星をつけてアパートを見に行きました。その中で決めたのが、学校まで徒歩15分、家賃もそこそこ、周りは住宅街、コンビニやスーパーも近く
賃貸アパートを探すポイント... の続きを読む
最近、積層ガラスというものが新築一戸建てで多く使われています。これはガラスの内部に中空層を設けることで高い断熱効果を発揮しエネルギーの消費量を抑えることが可能です。しかし薄いガラスを2枚重ねるため当然ながら耐久性は若干堕ちてしまいます。空気を閉じ込めることにより対流を起こさせないようにして、高い断熱性能を与えています。12mmを超えると空気の分子の関係で対流が起こってしまいますが、それを起こさない
新築一戸建てで使われる積層ガラスとは... の続きを読む
住宅情報を得る方法は複数あります。住宅情報誌から探す方法、直接不動産屋さんで相談する方法、テレビの不動産チャンネルをチェックや、もちろんインターネットも。多くの人は、それら全てを活用して、自分の探す物件を絞り込んでいるのではと思います。私も新居を探す時は、まず、雑誌やネットなどで大きくあたりをつけ、その後不動産屋さんを訪ねて実際に見て周ります。実際に現地に行って見ると、それまで紙面や画面で見た印象
住宅情報を絞り込んだ後に... の続きを読む
石づくりの道路の両側にびっしりと隙間なく建てられた家々、それが縦横に並ぶ。その道の中ほどに階段がぬうっと出現する。階段を上がるとまた異なった風景が展開する。階段は道を半分ふさぐように建てられていて、あまり計画的につくられたようではない。折り重なるようにして建てられた石づくりの壁を見ると、時代も様式も異なった壁が無造作につながっている。建て増しに建て増しを続けた温泉旅館のように、そぞろ歩いていると道
階段を上がるたびに異なる風景が展開する... の続きを読む
不動産投資信託に代表される新しい金融商品によって、不動産業界に転換期を与えたものは何かを考えると、（1）不動産に対する新しい資金調達のパイプができたこと。（2）実質的に不動産を小口化することで個人投資も可能としたこと。（3）小口の投資資金を投資法人Ｊ−ＲＥＩＴのビーグルに集積することで、高額投資を可能としたこと。（4）あの建物に、といった個別・具体的で明確な不動産投資のための受け皿としての新タイプ
不動産金融チャネルの出現... の続きを読む
今後の不動産開発も、新たな土地を開発して住宅や工業団地を造成するなどといったブルドーザー的な開発ではなく、すでに存在する町の機能を合理化し、合体し、今まで現出していなかった新たな土地の潜在的な価値を蘇らせるような開発が主体となると思われます。そのためにふさわしい土地は、多くの人々や会社を引きつけ、地価もそれに応じた価格を形成していくことでしょう。土地はこれからも有限で、永遠のものです。この本質を知
土地の本質と正しく付き合おう... の続きを読む
安くなったのはマンションだけではない。これまで「高嶺の花」といわれ、購入するにしても、高崎、宇都宮、三島といった新幹線通勤の地域でしか、庶民には無理だった一戸建てが、何と通勤圏内でも買えるようになった。たとえば、常磐線の土浦や牛久付近（茨城県）には、住宅金融公庫融資付きの三LDKの一戸建てが、三〇〇〇万円から四〇〇〇万円の半ばで分譲されているのだ。しかも九割がカーポート二台付きというから、一戸建て
プラス五〇〇万円で一戸建ても... の続きを読む
日本の場合、土地の所有意識が強いこともあり、自然発生的に集落が形成される傾向にある。鉄道の発達と共に、都心部から郊外へと、地価の形成過程の中で序列的、つまり、経済力に応じ、同心円状に居住地が決定していったと考えられる。表からもわかるように、わが国は、原則として、都心部から郊外へと地価水準が低くなっている。当然、千葉市やさいたま市のように、郊外の主要都市では地価水準は高いが、同様に当該市から同心円状
地価は生活の質まで左右する... の続きを読む
「マンションが暴落する」などということを、一部の単行本や週刊誌が、これもあまり専門的ではない住宅ジャーナリストの談話を載せて危機感をあおっていますが、首都圏の借家住まいの人は人口の４割と見られています。これは大変な数になるわけで、大手不動産会社の試算だけでも、少なくとも２００万世帯の需要は存在すると見られています。この中ですぐにでも「買いたい」と考えている人は、低く見積もつても２０万世帯はあると考
マンションは過剰供給で暴落するのか... の続きを読む
「金」は、古来、世界共通の資産として高い評価を受けてきた。しかし近年、株式や不動産の資産価値に重きを置く時代となり、やや存在感が薄れていた。八〇年頃より「金は本来的に金利を生まない」「資産形成上は株式が有利で、金に魅力はない」という評価に変わり、金の価恪は長期的に低下する傾向となった。しかし主要先進国の経済成長が陰りはじめ、またアメリカで同時多発テロが発生するなど、国際情勢が混迷すると、「有事に強
見直される資産としての「有事に強い金」... の続きを読む
アメリカなどでも、入居しているうちに売りに出すというのが普通のようだ。たとえばアメリカの住宅街を歩くと、大ざっぱに言って一〇戸に一戸くらいの割合で、“売り家houseforsale”―の看板を見かけるが、その家の内部から、にぎやかな生活の声が聞こえてくることが多い。そう言えば日本では、入居しているうちに売りに出すものでも、“売り家”という看板はほとんど見かけない。やはり日本では、“売り家”という看
日本では“売り家”はマイナスイメージ！？... の続きを読む
短所は、工務店、ハウスメーカーどっちつかずの要素を持っていることだ。営業力、設計力ともハウスメーカーほど強くはない。担当者次第というところ。営業、設計、工事と分業化しているので、意思の疎通も文書化していないとトラブルは多い。実績棟数が多いということは、一棟一棟の管理体制も行き届かない場合がある。企画型商品がメインのところはその企画型が希望にはまればすごく安いが、構造、設備にこだわれば意外に高くつく
ハウスメーカー型工務店の短所... の続きを読む
土地のない人が自分の家を持ちたいと思ったとき、住宅の種別を何から検討するだろうか。はじめからマンションを購入したいと思う人は別にして、まず検討するのは、広告宣伝が充実している理由からか、ハウスメーカーが連想され、土地を購入して、自分自身に一番合った家を注文住宅で建てたいと思うのが普通ではないだろうか。しかし、具体的に土地を探しだすとなかなか条件に合う土地が見つからず、少しでもいいなと思えるものは建
陥りやすい不動産購入の盲点... の続きを読む